Предварительный договор купли продажи квартиры 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли продажи квартиры 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если при оформлении ПД вносится аванс, то в этом случае, при срыве основной сделки любой стороной аванс возвращается покупателю. Аванс, является предоплатой при переходе к заключению основного ДКП квартиры. При этом, в ПД должно быть четко отображено, что вносится аванс и указана его сумма.

Факт перечисления аванса, должен подкрепятся распиской, в которой также четко должна быть прописана сумма и отображено слово «аванс».

Предварительный договор купли продажи квартиры – Образец, бланк 2021 года

Предварительный договор сделки купли-продажи недвижимости составляется в письменном виде в двух экземплярах по одному каждой стороне. В нем обязательно прописываются характеристики продаваемого жилья и все условия, которые будут впоследствии перенесены в основной договор, в том числе цена квартиры.

Суть договора преследует следующие цели:

• закрепление документально устных моментов относительно условий сделки;
• установление суммы стоимости квартиры, которая в результате должна быть передана продавцу;
• определение срока заключения основного договора сделки.

Поэтому все моменты должны быть зафиксированы в предварительном договоре. Задаток же является одним из способов гарантии совершения купли-продажи квартиры. Обычно его сумма составляет в пределах 5-10 процентов от общей цены квартиры, она обязательно прописывается в предварительном соглашении и является авансом, учитываемом при окончательном расчете.

Дополнительно к договору в форме приложения составляется расписка о получении денежных средств. При этом она не может быть отдельным документом. Расписка без дополнительного соглашения не имеет силы.

Если стороны договорились о передаче задатка, то это условие в обязательном порядке должно быть прописано в предварительном соглашении. Согласно п. 4 ст. 380 ГК его сумма будет зачтена в цену основного договора.

Отказ от совершения сделки влечет за собой действие п. 2 ст. 381 ГК, когда:

• у продавца остается задаток при отказе от сделки покупателя;
• покупателю возвращается двойная сумма задатка при отказе от сделки продавца.

Эти моменты обязательно отражаются в предварительном договоре. При этом покупатель вправе закрепить получение не только двойной суммы задатка, но и штрафа в определенном размере, если сделка была сорвана по вине продавца.

Обязательными реквизитами документа также являются:

• информация о сторонах сделки с указанием сведений в соответствии с паспортами. Допустимо заполнить не только паспортные реквизиты, адрес по прописке, но и адрес фактического проживания, контактные телефоны;
• предмет соглашения – квартира с ее точными характеристиками на основании официальных документов, которая будет впоследствии предметом основного договора;
• цена жилья прописывается в предварительном договоре полностью;
• информация о правоустанавливающих документах, на основании которых квартира принадлежит продавцу, а также данные о выписке из ЕГРН. Рекомендуется сверять реквизиты продавца с этими документами, а также обращать внимание на обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру. Такие сведения можно увидеть в разделе выписки из ЕГРН;
• права и обязанности сторон с указанием сроков их исполнения. Это, в первую очередь, касается порядка передачи квартиры, чтобы избежать ситуации, когда продавец их затягивает. Предварительным договором могут быть установлены штрафы при неисполнении обязательств любой из сторон;
• срок заключения основного соглашения с фиксацией конкретной даты или периода, в течение которого основной договор может быть подписан сторонами. Срок может быть установлен любой по договоренности участников сделки. При его отсутствии Гражданский кодекс в п. 4 ст. 429 обязывает стороны заключить основной договор в течение одного года от даты подписания предварительного.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Относительно аванса, можно сказать, что это обычная предоплата. Когда на кону стоит предварительная продажа квартиры, то он, конечно же, допустим.

Особенность заключена в том, что покупатель, может требовать его вернуть, в случае если, сделка по каким-либо причинам сорвётся. При этом неважно, по каким именно.

В качестве неустойки его использовать недопустимо. А вот если сделка будет иметь логическое завершение, то аванс пойдёт в зачёт.

Залог, тоже можно использовать в качестве обеспечения предварительных договорённостей. При этом тот, кто вносит залог не может быть виновником ни подписания договора о продаже жилья. Так как тогда, у второй стороны появляется право использовать залог как возмещение ущерба, понесенного в результате срыва сделки.

А в случае, если отчуждение недвижимости происходит по плану, то залог нужно вернуть, в отличие от аванса, который включается в основную сумму.

Покупка жилого помещения – недешевое удовольствие. Поэтому и аванс, и залог, и задаток могут представлять из себя внушительные суммы. Риск потерять свои деньги довольно велик. Мошенники все еще присутствуют на рынке недвижимости.

Поэтому необходимо подстраховаться и совершить некоторые действия, которые уберегут от негативных последствий. Не спешите заполнять бланк, как только вы скачаете с нашего сайта его образец. Предварительный договор купли-продажи квартиры, нуждается и в обеспечении безопасности расчётов.

Здесь, имеется в виду, передача залога, аванса или задатка третьему лицу.

Среди них можно посоветовать:

1. Банковскую ячейку.
2. Юридическую фирму.

В заключение нужно добавить, что предварительное соглашение, лучше всего заключать в присутствии юриста. Это даст гарантию того, что ни один из пунктов не будет признан судом ничтожным. Так что звоните. Поможем!

При выборе формы для составления предварительного договора, необходимо учитывать, как будет оформляться основное соглашение. Эти два документа должны быть составлены в одном стиле. Несложно догадаться, ПД должен содержать все существенные условия основного соглашения. Подробно описываются характеристики объекта сделки. Достаточно часто здесь указывают, в течение какого периода нужно составить основной договор. Если одна из сторон не выполнит свои обязательства, суд может заставить ее принудительно оформить договор по купле-продаже.

Как сказано выше, предварительный документ подтверждает, что участники сделки готовы составить основной договор в скором времени. ПД можно считать гарантией для обеих сторон. Многие найдут сходства между этими двумя соглашениями, но все-таки важные отличия здесь имеются:

1. В ПД нет необходимости подробно описывать объект сделки.
2. Если условия ДКП не выполняются, не исключены судебные разбирательства. С ПД немного проще. По сути, на его участников не возлагается ответственность. Хотя, все чаще стороны все-таки прописывают ответственность отдельным пунктом, что позволяет рассчитывать на компенсацию при отказе от оформления основного ДКП.
3. Перед составлением ДКП покупатель может изменить цену. И за это не несет никакой ответственности. Но если составлен ПД, в котором цена указана, то при оформлении основного договора ее менять категорически запрещено.
4. Основной договор действует в течение времени, которое понадобится для выполнения всех необходимых действий. Например, это оформление и сбор документов, регистрационные мероприятия и др. При необходимости срок действия ДКП можно продлить. А вот ПД заканчивается после оформления основного документа, или же здесь прописываются конкретные сроки действия.
5. Основное соглашение необходимо зарегистрировать в государственных органах. Для ПД в таких действиях нет надобности.
6. Бывает так, что продавец ждет какую-то справку, соответственно, полный пакет необходимых документов еще не готов. Оформить основное соглашение не получится. Но можно составить ПД.

11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021

Как и у любого официального документа, здесь необходимо название, отображающее суть оформления. Место и дата совершения сделки также должны быть проставлены. Ниже прописываются сведения об участниках сделки.

Далее идет основная часть, в которой указываются все подробности сделки:

1. Предмет договора

Здесь необходимо отметить, что стороны собираются в скором времени оформить ДКП квартиры. Описывается сама недвижимость. Отмечается адрес, по которому находится жилище, площадь, число комнат, другие идентифицирующие данные.

Субъектами договора являются лица, совершающие сделку. Они приводятся в начальной части договора, с указанием того, кто является продавцом, а кто — покупателем. Если это физические лица, то достаточно имён и фамилий, а если какое-то лицо выступает в качестве юридического, то нужно указать полные реквизиты.

С предметом всё несколько сложнее, чем если бы заключался непосредственно договор-купли продажи. В таком случае указывался бы сам объект недвижимости. Предварительный же договор фиксирует намерение сторон совершить сделку, которая порождает обязательство продавца передать недвижимость покупателю, а у покупателя — оплатить покупку своевременно. Поэтому в предварительном договоре отмечается, что стороны подготовились к заключению в будущем сделки купли-продажи жилой недвижимости. После чего объект описывается так, как если бы заключался основной договор. Необходимо указать полный адрес квартиры, этаж, привести выписку из кадастрового паспорта, которую можно использовать в качестве приложения к договору.

В некоторых случаях описывается причина, из-за которой невозможна основная сделка. К примеру, приводятся сведения о том, что сторона ожидает поступления средств из какого-то источника или проводит оформление права собственника.

Едва ли не самым важным при заключении предварительного договора является раздел о цене. Дело в том, что это условие, которого может вообще отсутствовать в основном договоре, и это не делает сделку недействительной. В таком случае взаиморасчеты могут произойти на базе оценки рыночной стоимости, а справедливую цену укажут эксперты — независимые оценщики. Стороны могут обратиться к ним сами или это произойдёт по решению суда. При заключении предварительного договора обычно какая-то часть суммы покупателем уже перечисляется. Здесь очень важно оформить это в соответствии со своими намерениями.

Перечисляемая в предварительный период сумма может трактоваться в качестве аванса или задатка. Это довольно сходные явления, но всё же обладающие разным функционалом. В равной степени — аванс и задаток перечисляются в счет исполнения обязательств по основной сделке, которая будет заключена в будущем. Для того чтобы отразить это в предварительном договоре нужно ввести в него раздел о задатке или добавить соответствующие пункты к разделу о цене.

В таком случае так и нужно написать, что обеспечением исполнения покупателем обязательств по договору является задаток. После этого сделать прямую ссылку на статью кодекса, так и отметив, что задаток предусматривается ст. 380 ГК РФ. После этого может идти фраза о том, что в случае невыполнения обязательств покупателем задаток продавцом не возвращается. Если же договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он должен вернуть задаток другой стороне в двойном размере и уплатить какой-то штраф, к примеру, 3% от цены договора. В конце нужно привести данные о сроке, в который должна произойти оплата.

Не обеспечив предварительный договор задатком или не отразив это юридически грамотно, покупатель получает существенные риски:

• произведённый им авансовый платёж, если такой будет иметь место, не получит той обеспечительной функции, которую от него обычно ждут;
• не получится добиться компенсации за уклонение стороной от выполнения её обязательств по заключению основного договора.

Всё это относится к условиям необязательного характера, которые могут быть, а могут и не быть. В принципе, если у покупателя ещё нет денег, но есть желание зафиксировать намерение, поскольку обе стороны заинтересованы в том, чтобы основная сделка в конце концов состоялась, то заключить предварительную можно и без любых платежей. Правда, хоть она и будет иметь юридическую силу, но тогда принудить какую-то из сторон к заключению основного договора будет гораздо труднее.

Кроме этого в предварительном договоре имеет смысл указать на:

• обстоятельства, при которых основной договор будет считаться исполненным;
• всё то, что находится в жилом помещении — отделка, средства связи, кондиционирования воздуха, газовые приборы, сантехника и подобное;
• гарантию продавца на свободу недвижимости от прав на неё со стороны третьих лиц;
• сторону, которая будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией и оплатой нотариальных услуг, если будет принято решение о нотариальном удостоверении сделки;
• срок заключения основного договора;
• ответственность стороны, которая станет уклоняться от заключения основного договора;
• момент прекращения обязательств по предварительному договору.

Приводятся и данные о том, что подтверждает право собственности продавца на недвижимость, которая станет предметом основного договора. В настоящий момент единственной формой подтверждения права собственника является выписка из государственного реестра недвижимости. Однако это не означает, что свидетельства, которые выдавались ранее, полностью утратили всякий смысл. Они являются доказательством того, что определённое лицо было собственником жилой недвижимости на дату выдачу свидетельства. Поэтому, при наличии старого свидетельства и свежей выписки из ЕГРН, можно приложить копию свидетельства и новую выписку, что будет полным доказательством того, что продавец является собственником квартиры не первый год.

Оставаясь предварительным соглашением такой вид сделки не порождает последствий, связанных с переходом права собственности на недвижимость. Однако его одностороннее расторжение может привести к экономическим последствиям.

К ним относится — уплата штрафов, возврат аванса или задатка в двойном размере, если виновной в срыве основного соглашения окажется лицо, получившее задаток в силу планируемой передачи недвижимости. Если же сделку сорвёт покупатель, то задаток остаётся у продавца.

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец, бланк 2021 года

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• сроки и способы взаиморасчетов;
• состояние передаваемой квартиры;
• сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• порядок решения споров и распределения ответственности;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

• отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
• покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
• если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

Образец предварительного договора между застройщиком и физлицом. doc

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Бланк предварительного договора при оформлении ипотеки от Сбербанка. docx

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

1. Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
2. Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
3. Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
4. Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

5. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
6. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
7. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
8. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
9. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

купли-продажи квартирыг. «» 2021 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, ( далее – «Основной договор»), квартиры принадлежащей Продавцу по праву собственности на основании . Вышеуказанная квартира состоит из жилой(ых) комнат(ы), имеет общую площадь кв.м., общую площадь без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений кв.м., в том числе кв.м. жилой площади.

2.Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в простой письменной форме в срок до « » 2020 года.

3.Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики квартиры, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома его полностью удовлетворяют.

4.В квартире на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: за которыми в соответствии со ст.292 ГК РФ сохраняется право пользования квартирой до их снятия с регистрационного учета. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета вышеперечисленных лиц не позднее дней после государственной регистрации Основного договора.

5.Квартира должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену не позднее дней после государственной регистрации Основного договора и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

6.Цена квартиры составляет рублей. При подписании настоящего Договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере: рублей. Указанная сумма является авансом за покупаемую квартиру и учитывается Сторонами при взаиморасчетах в день подписания Основного Договора.

7.Оплату всех расходов по сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему, а также расходы по подготовке проекта Основного договора осуществляет Продавец. Оплата расходов, связанных с государственной регистрацией Основного договора и перехода права по нему, производится солидарно Покупателем и Продавцом. В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

8.В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору или отказа от подписания Основного Договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты) последний выплачивает Продавцу штраф в размере эквивалентном % внесенного аванса. Факт наступления указанных обстоятельств должен быть подтвержден Актом, составляемым Продавцом и Покупателем. В день составления указанного Акта Договор считается прекращенным в связи с невозможностью исполнения.

9.Продавец обязан вернуть Покупателю все полученные от Покупателя денежные средства (аванс) полностью в случае неисполнения Продавцом обязательств по Договору и расторжения Договора при обнаружении Покупателем обстоятельств препятствующих заключению Основного Договора на согласованных сторонами условиях: .

10.Стороны обязуются информировать друг друга о возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства Сторон, а также невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

11.Договор заключен на срок включительно до даты, указанной в п.2.1 Договора.

12.Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме, в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.

ПродавецРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: ПокупательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:

Гражданский Кодекс РФ не настаивает на том, чтобы в ходе подписания преддоговора покупатель обязательно вносил частичную оплату, а продавец категорически ее требовал. Вносить ли аванс, его размер — все это стороны решают самостоятельно. В каждом отдельном случае продавец и покупатель имеют свою мотивацию и интерес в этом вопросе. С позиции продавца часто имеется большая заинтересованность в том, чтобы получить аванс и желательно в большем размере, «привязав» к себе клиента. Со стороны покупателя, как правило, есть желание внести поменьше либо не платить совсем. Но может быть и обратная ситуация, к примеру: продавец не уверен в своем желании продать свой дом по такой цене, а покупатель убежден, что эта покупка для него крайне удачна и выгодна.

В любом случае, предоплата – это очень действенный способ обязать стороны заключить сделку. Поскольку виновная сторона не только часто теряет средства в размере задатка, но и может столкнуться с требованиями о возмещении убытков, понесенных другой стороной. Так, если сделка не состоится по вине покупателя, то он однозначно теряет задаток. Эти средства остаются у продавца. Если же сделка отменяется по вине продавца, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере! Это регламентируется статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ.

Знание этого нюанса позволит застраховать себя от существенных потерь. Дело в том, что юридические термины «аванс» и «задаток» имеют много отличий. Но в данной ситуации главное для покупателя это то, что закон по-разному смотрит на их возврат. Аванс рассматривается Кодексом как один из первых платежей за передачу прав владения недвижимостью, не предусматривая жестких санкций за отказ от сделки. Требования же к оплате и возврату задатка однозначно описаны в ГК РФ так, как это отмечено в предыдущей главе.

Форма предварительного договора купли-продажи квартиры

Наиболее благоприятный и безболезненный способ расторжения предварительного соглашения – это заключение основного договора и переход к сделке. Для этого он и был заключен. Но, как известно, человек предполагает, а господь располагает и случиться может всякое. Поэтому помимо идеального варианта могут произойти незапланированные. Однако, они также предусмотрены ГК РФ. Расторжение соглашения происходит в следующих случаях:

1. Стороны заключают основной договор в соответствии со сроками, указанными в предварительном соглашении. Размер аванса учитывается в общей стоимости квартиры и вся последующая часть сделки регулируются основным соглашением;
2. Одна из сторон инициирует отказ от заключения основного договора. В этой ситуации другой участник вправе принудить противоположную сторону к сделке, но только по прошествии шести месяцев с момента отказа от нее другого участника. Разумеется, судьбу предоплаты определят положения Гражданского Кодекса так, как описано выше. Если же в соглашении был указан «аванс», то вполне возможно покупатель ничего не потеряет;
3. Обо всем можно договориться, поэтому и продавец с покупателем могут согласовать иные сроки либо иные условия и даже цену сделки в рамках основного договора в досудебном порядке. Это всегда возможно, если участники наделены достаточными коммуникативными навыками и стремлением к взаимовыгодному компромиссу.

• Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
• Ошибки и нюансы при составлении
• Гарантии при заключении предварительного договора
• Возможные риски для покупателя
• Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора. Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379/2018).

Стороны, напротив, посчитали, что предварительный договор между ними и ответчиком является фактически договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, и подчеркнули это в своей апелляционной жалобе. Однако суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, отметив, что обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателей не являлась предметом предварительного договора (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. по делу № 33-12034/2018).

Каждую из сторон (продавца и покупателя) должны представлять именно те лица, которые будут прописаны в основном договоре. Т. е. если квартира принадлежит нескольким лицам, то и в предварительном договоре должны быть прописаны все собственники в качестве продавцов недвижимости.

То же относится и к стороне покупателя. Все лица, которые в результате подписания договора становятся правообладателями недвижимости, должны быть вписаны в предварительный договор. Личность сторон удостоверяется при помощи паспорта. Неплохо было бы сторонам обменяться ксерокопиями паспортов.

Следует понимать, что при невыполнении этого условия (в том случае, предположим, когда один из собственников в отъезде, командировке и пр.

, а остальные участники сделки со стороны продавца уверяют, что « он, конечно же, согласен») приведет к тому, что обязательств по отчуждению его доли у него нет, а соответственно и проведение основной сделки ставится под вопрос.

Предметом договора будет обязанность сторон по заключению основной договор в сроки, установленные предварительным, а вовсе не недвижимость.

Пункт договора так и будет звучать: «Стороны пришли к соглашению заключить договор купли–продажи (далее следует индивидуальные признаки объекта) в срок до (устанавливается срок, причем прописывается словами, а не цифрами) на условиях, определенным настоящим договором».

В данном пункте необходимо указать все индивидуальные признаки объекта договора: наименование (квартира), кадастровый номер, площадь (жилую и общую), количество комнат, этаж, и, конечно же, адрес.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Чтобы предварительный договор купли-продажи квартиры имел юридическую силу, следует максимально точно индивидуализировать объект — в данном случае — квартиру. Нужно указать кадастровый номер, площадь (общую и жилую), количество комнат, этаж и точный адрес нахождения объекта договора. Также следует сослаться на кадастровый и технический паспорт квартиры.

Как правило, после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, покупателем вносится сумма порядка 10% от суммы основного договора в качестве аванса или задатка. Чем является сумма, стороны определяют самостоятельно, на свое усмотрение.

Следует различать эти два понятия, поскольку правовые последствия внесения аванса и задатка разные. Соглашение о задатке должно быть составлено исключительно в письменной форме. Это норма урегулирована ст. 380 ГК РФ.

Покупатель передает продавцу оговоренную сумму под расписку, написанную в произвольной форме, от руки. Если продавцов несколько обязательно наличие подписей каждого из них на расписке в получении денежной суммы. Получение аванса или задатка одним из совладельцев недопустимо.

Также стоит предусмотреть наличие незаинтересованных в исходе дела свидетелей, удостоверяющих своей подписью факт получения продавцом указанной суммы.

Это, судя по практике, один из самых значимых пунктов договора. Срок должен быть определен в рамках года с даты подписания предварительного договора.

По истечении срока, установленного для заключения договора купли-продажи, сторона, не выполнившая свои договорные обязательства, может быть принуждена к этому в судебном порядке или же будет обязана возместить второй стороне понесенные ею расходы, причиненные убытки и возможно — неполученную прибыль.

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

• фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
• наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
• реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Оформление предварительного договора – процесс очень ответственный, поскольку он фиксирует все нюансы будущей сделки, которые обязательно должны выполняться.

Обычно данный документ составляется, когда одна из сторон не готова совершить сделку по объективным причинам.

Например, в процессе оформления ипотеки или выписки жильцов. Если на протяжении определенного срока одна из сторон изменила свое решение или хочет изменить нюансы сделки, то вторая вправе обратиться в суд. Документ не может подвергаться каким-либо изменениям без взаимного согласия сторон.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке, заключение предварительного договора, как правило, никаких особых рисков не несет. Если в согласованный срок стороны предварительного договора не заключают основной и ни одна из сторон не настаивает на этом, то предварительный договор прекращает свое действие.

Риски предварительного договора купли-продажи квартиры существуют, когда договор заключается на стадии строительства дома. К таким рискам относятся следующие:

1. риск не получить квартиру, поскольку предметом предварительного договора является намерение сторон заключить основной договор в будущем, когда квартира будет построена, а не покупка квартиры как таковой. Рассматриваемый договор не содержит обязанности продавца передать покупателю квартиру, поэтому суд не сможет признать право собственности на данный объект недвижимости
2. риск того, что предварительный договор будет признан незаключенным. Такая ситуация возможна, в случае не достижения сторонами соглашения по всем условиям при этом существенным
3. риск двойной продажи квартиры, т.е., когда одна и та же квартира будет продана дважды разным лицам. Такая ситуация возможно, так как по предварительному договору у покупателя не возникает право собственности на квартиру, а недобросовестный застройщик может заключить еще один предварительный договор на эту же самую квартиру с другим лицом и продать ему впоследствии спорную квартиру
4. риск утратить деньги, которые вложены в квартиру. Покупатель может потерять свои деньги, когда застройщик не исполнит свои обязательства по строительству квартиры и будет объявлен банкротом. Банкротство ведет к тому, что факт удовлетворения требований кредиторов в полном объеме невелик. Более того, покупателю необходимо будет потратиться, скорее всего, на юристов, чтобы отстаивать свои права в деле о банкротстве застройщика

По предварительному договору могут возникнуть споры, которые перейдут в плоскость суда. Какие споры в данном случае могут возникнуть?

1. Спор, вытекающий из отказа, например, застройщика заключать основной договор. При такой ситуации лицо может подать в суд иск с требованием понудить ответчика заключить основной договор
2. Признание договора купли-продажи недействительным, если произошла двойная продажа
3. С иском может обратиться застройщик и просить признать предварительный договор недействительным или незаключенным
4. Также поводом для судебного спора может послужить не возврат полученного задатка застройщиком

А как быть с задатком по предварительному договору? Как вернуть задаток по предварительному договору?

Для начала обратимся к положениям ст. 380 ГК РФ, согласно которой задаток выдается как доказательство заключения договора и в качестве обеспечения его исполнения.

В соответствии с положениями ст. 381 ГК РФ задаток должен быть возвращен, если обязательство прекратилось до начала его исполнения по соглашению сторон или же потому что стало невозможно его исполнить.

Если в неисполнении договора виноват покупатель, тогда задаток остается у продавца. Если в неисполнении договора будет вина продавца, тогда покупателю должна быть уплачена двойная сумма задатка.

ВАЖНО: для того, чтобы предварительный договор не прекратился, необходимо до окончания его срока направить другой стороне предложение заключить основной договор (см. п.6 ст. 429 ГК РФ).

Если продавец не возвращает задаток, тогда следует обращаться в суд.

Стоит отметить, что судебная практика по взысканию задатка неоднозначна: одни суды квалифицируют задаток как аванс и взыскивают, а другие суды считают задаток задатком, устанавливают вину покупателя в том, что не заключен основной договор и отказывают в иске.

Основания расторжения предварительного договора

Предварительный договор может быть расторгнут:

1. в случае достижения соглашения сторон в данном вопросе
2. по инициативе одной стороны договора
3. в случае расторжения договора судом по иску одной из сторон

Поводом к расторжению предварительного договора может послужить:

• неисполнение какой-либо стороной своих обязательств по договору
• обнаружение в приобретаемой квартире существенных дефектов
• не подписание покупателем документов, направленных продавцом
• иные основания

При этом, в случае, когда договор расторгается в одностороннем порядке, необходимо учитывать, что такая возможность должна быть предусмотрена законом или договором. В ином случае договор подлежит расторжению только по соглашению сторон или через суд.

Порядок расторжения предварительного договора

Если договор расторгается по соглашению сторон, то соответственно заключается соглашение о расторжении, в котором может быть прописан срок, с которого предварительный договор считается расторгнутым или с даты подписания соглашения о расторжении.

Если договор расторгается по инициативе одной стороны, то в адрес контрагента должно быть направлено уведомление или решение об одностороннем отказе от предварительного договора. В законе или в договоре должен быть прописан порядок вступления решения об одностороннем отказе в силу и когда договор будет считаться расторгнутым. При этом, в случае одностороннего расторжения договора контрагент всегда имеет право обратиться в суд с иском и оспорить односторонний отказ, в связи с его незаконностью или необоснованностью.

При расторжении договора в судебном порядке необходимо:

1. направить в адрес будущего ответчика предложение о расторжении договора по соглашению сторон на условиях заявителя. Это будет считаться досудебным порядком урегулирования спора, который является в данном случае обязательным
2. в случае отказа заключить соглашение о расторжении или отсутствии ответа, далее готовится и подается иск в суд
3. в судебном процессе судья выясняет все обстоятельства по делу и принимает решение на основании пояснений сторон и представленных доказательств

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Согласно ст. 429 ГК РФ под предварительным договором подразумевают документ, обязующий подписавшие его стороны к заключению основного соглашения в будущем (о передаче имущества, выполнении работ, оказание услуг) на условиях, зафиксированных в данной бумаге.

Среди особенностей заблаговременного соглашения стоит выделить следующие:

• заключается в аналогичной основному соглашению форме;
• при отсутствии определения по форме фиксации, всегда в письменной;
• текст документа должен содержать четкое обозначение предмета соглашения;
• обязательно указывается период времени, на протяжении которого участники обязаны подписать ключевой документ;
• если одна из сторон не желает впоследствии фиксировать новое соглашение, то другая вправе на протяжении полугода обратиться в суд и принудить подписать текст документа на условиях, определенных судебным решением.

Таким образом, такого рода бумага считается официальной и прописанные в ней моменты подлежат неукоснительному исполнению сторонами.

Юристы при заключении соглашения о реализации имущества рекомендуют:

1. тщательным образом проверить паспортные данные и сам документ на официальных Интернет-ресурсах. Следует удостовериться, что индивид не менял своей фамилии в крайнее время. Если такое происходило, то нужно попросить дополнительные документы. Неверные или искаженные сведения могут привести к неодобрению банка на жилищный кредит.
2. Следует обсудить порядок выезда из жилплощади прежнего владельца и его семьи.
3. В тексте надлежит упомянуть о запрете изменения технических характеристик объекта до подписания ключевого соглашения.
4. При обретении жилья с мебелью, стоит сделать опись имущества. Это позволит сохранить первозданный вид жилища.
5. Если реализатор пребывает в браке, то приобретателю нужно попросить предоставить согласие второго супруга на реализацию недвижимого объекта.
6. Если покупатель не спросит справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, то рискует выплачивать долги впоследствии самостоятельно.

• Семейное право
• Наследственное право
• Земельное право
• Трудовое право
• Автомобильное право
• Уголовное право
• Недвижимость
• Финансы
• Налоги
• Льготы
• Ипотека

В документе содержатся следующие данные:

• дата составления и подписания;
• реквизиты обеих сторон договора;
• населенный пункт, где осуществляется подписание документа;
• описание недвижимости, покупаемой под ипотеку;
• рыночная стоимость жилой площади;
• сроки передачи недвижимости;
• условия и сроки перечисления денег;
• количество людей, зарегистрированных по данному адресу;
• контрагент, который будет оплачивать госпошлину за регистрацию недвижимости;
• сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.

При участии сторонних лиц в ипотечном кредитовании от Сбербанка необходимо указать их данные в предварительном договоре.

Важно, чтобы в документе стояла пометка об отсутствии обременения.

Перед подписанием предварительного договора необходимо обязательно проверить документы продавца. Для этого можно воспользоваться сайтом ФМС. Также важно проверить, менял ли контрагент фамилию. Если менял, стоит уточнить причину. Если личные данные в договоре будут указаны неверно, его признают недействительным.

Кроме того, стоит обговорить с продавцом, в какие сроки он планирует освободить квартиру или другой вид недвижимости, приобретаемый под ипотеку в Сбербанке. Важно обсудить и то, что бывший собственник не намерен менять техническое состояние жилой площади.

Как утверждают сотрудники риелторских фирм, на практике они встречались с ситуациями, когда продавец не только выкручивал лампочки и снимал розетки, но даже демонтировал оконные блоки и двери между комнатами. Поэтому желательно предварительно описать имущество, указав в договоре предметы, которые перейдут к новому владельцу.

Похожие записи:

• Калькулятор б листа в 2021 году
• Как показать отпускные в 6 ндфл пример 2017 году
• Могут ли сотрудники МЧС России выезжать в отпуск за пределы Российской Федерации?